Legea Nordis – o fata morgana a zilelor noastre?

Astăzi, la trecerea a mai mult de un an de când opinia publică a reclamat vehement necesitatea adoptării unor reforme reale în domeniul imobiliar, ne-am propus să facem un bilanț al încercărilor de îndreptare a lacunelor legislative din acest domeniu.

În cursul anului trecut au apărut diverse propuneri care aveau în vedere limitarea riscului cumpărătorului la încheierea promisiunilor de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamente din proiecte nefinalizate. Unele dintre aceste propuneri au fost moderate, altele radicale sau dificil de implementat.

Proiectul de lege L36/2025, înregistrat la Senatul României, s-a dovedit a fi un proiect de lege echilibrat, apt a satisface nevoile consumatorilor fără a supune dezvoltatorii imobiliari unor obligații disproporționate. De altfel, în cadrul unui interviu acordat anterior, am subliniat tocmai faptul că schimbarea, cu toate că prevedea restricții mai puțin severe pentru dezvoltatori decât ceea ce se vehicula în mediul public la acea vreme, este binevenită și ar putea rezolva cel puțin parțial riscul insolvenței dezvoltatorilor imobiliari.

Cu toate acestea, în urma dezbaterilor purtate în Camera Deputaților, au fost adoptate 24 de amendamente, urmând ca tocmai textele de lege care prevedeau mecanisme clare și eficiente pentru protecția consumatorilor să fie modificate. În acest mod, mecanismele propuse inițial au devenit imposibil de aplicat sau chiar eliminate în totalitate. Interesant de observat este că, în ciuda susținerii publice, se pare că niciunul dintre decidenți nu s-a împotrivit acestui demers de amendare a versiunii inițiale, după cum reiese din stenograma ședinței de plen. Legea a fost în cele din urmă adoptată de Camera Deputaților cu unanimitate de voturi.

În cele ce urmează dorim să ne concentrăm asupra amendamentelor care, în opinia noastră, mimează cea mai importantă reformă propusă de proiectul de lege adoptat de Senat.

În forma sa inițială, proiectul de lege ar fi modificat Legea 10/1995, adăugând la art. 22 următorul aliniat „(6) Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare- cumpărare se depun într-un cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului imobiliar, în orice monedă şi pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării imobiliare. Procentul maxim din preţul total pe care dezvoltatorul îl poate solicita ca avans este limitat în funcție de stadiul construcţiei după cum urmează: 15% la încheierea promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare- cumpărare, 25% la finalizarea structurii de rezistență, 25% la finalizarea lucrărilor de instalaţii.”

Astfel, deși ar fi putut exista unele dificultăți precum definirea momentului finalizării lucrărilor de instalații, proiectul instituia un mecanism prin care dezvoltatorilor li se impuneau limite în ceea ce privește avansul pe care-l pot solicita de la cumpărători, acestora din urmă fiindu-le acordată astfel o protecție suplimentară, absolut necesară.

În prezent, legiuitorul a limitat la 5% din preț cuantumul achitat de consumatori cu titlu de rezervare, dar și perioada în care ar produce efecte această limitare, respectiv pentru cel mult 60 de zile. La expirarea celor 60 de zile, consumatorul este nevoit să încheie fie o promisiune (deci o operațiune distinctă de cea a rezervării), fie contractul de vânzare, dacă este posibil.

În ceea ce privește promisiunile de vânzare-cumpărare, legea promulgată de Președinte, deci forma în care va intra în vigoare în data de 11 decembrie 2025, după publicarea în Monitorul Oficial nr. 1133 din data de 8 decembrie 2025, prevede că: „(6) Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării respectivului proiect și numai cu ștampila „bun de plată” a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier, pentru partea de rezistență maxim 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maxim 20% din preț.”.

Așadar, se poate observa faptul că legiuitorul a renunțat la formularea clară și neechivocă cuprinsă în proiectul de lege și a optat în schimb pentru o formulare incoerentă și care lipsește de efecte intenția reformatoare anunțată inițial. Încă de la prima lectură a textului de lege remarcăm că mecanismul limitării cuantumului avansului pe care-l poate percepe dezvoltatorul în funcție de stadiul proiectului a fost eliminat, încercându-se, presupunem, doar impunerea unui procent maxim ce poate fi cheltuit de dezvoltator din veniturile realizate din încasarea avansurilor.

Totuși, având în vedere formularea neclară a textului, ne întrebăm cum ar funcționa în practică un asemenea sistem și care ar putea fi beneficiile acestui mecanism prin comparație cu cel al limitării sumelor care pot fi pretinse cu titlu de avans și care, în cele din urmă, expun potențialii cumpărători unor riscuri precum cele materializate în cazul Nordis. Din modul în care a fost redactat acest alineat, se poate ajunge ușor la concluzia că dezvoltatorii ar putea solicita în continuare din partea cumpărătorilor achitarea unui avans de 90% din valoarea viitorului apartament, chiar dacă imobilul promis este încă la stadiul de proiect. Practic, singura diferența față de situația actuală o constituie obligația dezvoltatorului de a depune aceste sume într-un cont distinct, dedicat edificării proiectului, respectiv de a utiliza parțial sumele pentru anumite activități/etape specifice.

Mergând mai departe, observăm că legiuitorul a înțeles să condiționeze eliberarea sumelor din acest cont de aprobarea dirigintelui de șantier. Totuși, trebuie menționat că dirigintele de șantier este, în definitiv, o persoană aleasă și angajată de către dezvoltator. Ne întrebăm, așadar, dacă aprecierea acestuia va beneficia și de garanții de obiectivitate sau dacă legiuitorul a lăsat iarăși deschisă o cale către potențiale abuzuri.

Nu putem să ignorăm nici acea parte a textului de lege conform căreia „Sumele achitate de cumpărător ca avans (…) pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării respectivului proiect (…) pentru partea de rezistență maxim 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maxim 20% din preț.”. Din nefericire, și această formulare este ambiguă și susceptibilă de mai multe interpretări – și nu toate în favoarea promitenților cumpărători.

Dacă ne-am raporta la situația (nu tocmai) ipotetică în care un dezvoltator solicită un avans de 90% din valoare viitorului apartament, aceasta ar însemna că doar 25% din această sumă va putea fi folosită pentru lucrările la structura de rezistență, iar 20% pentru partea de instalații. Restul e tăcere.